建立宅基地使用权转让制度的总体思路。

任何制度的建立都不能与科学的概念分开。只有建立正确的立法活动方向和基本原则，我国宅基地使用权制度才能以我国农村实践和现有的法律制度为基础。从上面可以看出，宅基地使用权的自由转让是我国农村土地制度改革的必然趋势。宅基地使用权的自由转让并不意味着一切都很好。我们应该准确预测放开转让后可能产生的负面影响，否则负面影响可能会影响自由转让带来的好处。农村宅基地使用权的取得、转让、消除、农村土地保护和农民权益保护的协调发展是我国宅基地使用权制度建设中亟待解决的关键问题。因此，宅基地使用权转让制度的建设应遵循以下原则和思路：

1.符合市场经济体制下城乡一体化发展的要求。市场经济体制是以市场为基础，以市场机制为基本手段，分配参与的市场要素，实现资源优化配置的经济体制。市场经济体制是社会发展到相当发达程度的商品经济形式形成的市场机制和经济体制。中国正处于社会主义的初级阶段，采用具有中国特色的社会主义市场经济体制。同样，以市场机制作为资源配置的基本手段，协调社会结构的均衡发展，充分发挥社会主义的市场优势，实现市场在资源配置中的基本作用。农村宅基地使用权转让制度的突破和创新在很大程度上反映了市场经济的发展要求。因此，在制度建设中，必须以满足市场经济体制的需求为出发点，根据我国农村地区的现状和实际情况，遵循市场价格机制等规律。市场经济要求主体平等、经济关系市场化，生产经营自主化，追求利益最大化。市场经济的这些典型特征要求法律赋予农村宅基地使用权转让的自由，实现城乡居民控制宅基地和国有土地使用权的平等权利，即城乡一体化。赋予宅基地使用权人足够的自由来惩罚他们的宅基地，这样农民可以决定如何使用宅基地使用权和他们想要转让的对象根据自己的意愿和自由，以确保他们享有宅基地的最大利益。可以看出，宅基地使用权转让制度的建设应适应中国社会主义市场经济体系的背景，使农村宅基地使用权能够得到完善。

2.实化集体土地所有权，保护宅基地所有人的利益。根据以上分析，集体土地所有权的虚拟化是我国农村土地制度问题的根源，集体土地所有权主体的虚拟地位已成为宅基地使用权制度不完善的重要原因。重建宅基地使用权制度不能避免集体土地所有权问题。由于我国的特殊国情，集体土地所有权制度在建立之初就被赋予了社会主义的潜在内涵。集体土地所有权肩负着农民享有土地共同支配、实现共同繁荣的社会保障使命。然而，随着经济的快速发展，农村经济的发展与制度设计的初期不同。笔者认为，重建宅基地使用权制度的前提是改革和完善集体土地所有权制度，赋予集体土地所有权的私有权属性。明确集体土地所有权主体，使其真正参与。以法律的高度给予农村集体主体地位，确保其土地的完整产权。最重要的是集体土地集体土地的收入和处置权。在此基础上，通过农村集体组织的法律许可，充分实现集体土地的有效利用。具体到宅基地，应当建立宅基地使用权制度，发挥宅基地农村集体的主要作用，包括所有宅基地使用权的获取、转让、消除，依法赋予宅基地使用权转让过程中的收入权。

在中国，城市居民可以通过单位福利获得福利住房。它不仅获得了国有土地使用权，还获得了房屋。他们以低于同一商品房的价格获得了房屋所有权。在中国农村地区，农民只获得了一户一宅的宅基地使用权，房屋仍需自行投资建设。除了房屋，农民几乎没有财产。农民不仅没有从宅基地实现多少利益，而且限制了处置房屋的权利。中国宪法规定，保护公民私有财产，但限制了农民房屋所有权的行使。虽然这种限制是为了保护，但实际上并没有产生保护作用。这一限制甚至影响和损害了农民的房屋所有权，不利于保护农民的利益。发展农村经济，使农民安居乐业，稳定生活，前提是让农民拥有更多的生产资料和财富。为了实现这一目标，为了使农民对其有限的财产发挥更大的效率，我们应该充分赋予农民权利，使他们享有宅基地使用权的最大利益。不当的干预和限制无疑会对消除城乡差异、维护物权制度基本运行规则产生不利影响。因此，在建立农村宅基地使用权转让制度时，需要从制度源头上充分重视农村稳定和农民利益的保护。

3.实现资本最大收入冲动与基本保障功能的平衡。如上所述，农村宅基地使用权具有明确的社会保障功能。宅基地使用权转让制度建立后，如何尽快建立相应的补偿，是当务之急。宅基地使用权一旦投入市场进行转让经营，资本收入的冲动可能会影响宅基地使用权本身的社会保障属性。宅基地使用权转让时，首先要促进农民从自己的财产权中获得收入，同时要考虑农民的居住权，避免两级社会分化。因此，建立与宅基地使用权转让制度相匹配的相关保障措施，使失地农民获得可补偿的生活保障，是宅基地使用权市场化的重要外部条件和社会条件。从而达到资本最大收入冲动与宅基地使用权保障功能的平衡。

4.建立合理的宅基地立法体系。根据上述情况，我国调整和管理宅基地使用权的法律法规主要包括《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《村镇规划建设管理条例》、《确认土地所有权和使用权的若干规定》和各省市的地方法规、规章制度和规范性文件。现有的农村宅基地使用权政策法规和行政管理，由于立法滞后，法律效力低，不能满足农村经济发展体系的需要。因此，应加强宅基地管理的立法，完善整个立法体系。宅基地使用权应当专门立法，规划宅基地的标准范围、规划利用、产权关系等。[7]从制度的高度全面规范宅基地使用权，填补宅基地使用权制度的制度空白，确保农村宅基地使用权具有法律依据。目前，我国的立法缺乏完整的宅基地使用权制度。在立法层面上，制定全国适用的完整宅基地使用权法律没有技术困难，该法律应包括宅基地使用权的性质、取得、流通、消灭等一系列内容，特殊宅基地使用权立法是完善农村宅基地使用权制度的基础和前提。