前言

随着我国经济社会的可持续发展和城市化步伐的加快，城市居民数量不断增加，近年来房地产业蓬勃发展。作为一个建设项目，在建设和运营过程中，不可避免地会对周围环境造成污染和破坏。如果房地产项目的环境影响只根据房地产环境评价教科书所关注的内容来评价，我们会觉得房地产项目几乎不会造成任何环境问题。事实上，由于规划不合理或规划实施过程中的随机性，居民区与工业区和商业区混合。随着公共环境意识的提高，围绕居民区的环境纠纷越来越多，已成为该地区不可忽视的不稳定因素。因此，根据居民区的区域环境状况和自身特点，从环境保护的角度对房地产项目的主要重点进行合理性和可行性分析是非常重要的。

1房地产项目环评概述。

房地产项目环境影响评价，主要是对项目周围环境的影响和项目周围环境的影响进行全面细致的调查、预测和评价过程，经过科学分析，对主要环境问题提出相应、合理、可行的防治措施和对策和建议[1]。合理的环境影响评价不仅可以保证房地产项目的综合质量，而且可以避免环境信息偏差或缺乏造成的一些后续问题，而且可以保证经济环境的协调发展和社会的可持续发展。

2.主要关注点。

2.1选址合理。

房地产项目环境影响评价中的首要问题是选址和规划的合理性。选址首先应符合城市总体规划和当地相关环境保护政策；其次，调查周边市政基础设施配套情况，分析其是否具备必要的施工条件；最后，对项目周边环境进行详细调查，了解周边污染源的分布情况。在选址时，不仅要避免周边企业的卫生保护距离，还要避免周边重大环境风险源。工业企业搬迁后的土地作为住宅区开发的，必须在环境影响评价过程中详细调查建设用地的原始使用情况。通过现场调查和现状监测，防止建设用地性质变化可能带来的污染隐患。如果发现土壤和地下水受到污染，应在环境评价中提出相应的功能修复方案，防止遗留的环境污染问题对未来居民产生不利影响，避免因环境问题引起的环境纠纷。

2.2项目本身对周边环境的影响。

房地产项目对周围环境的影响是暂时的，随着施工期的结束而消失。因此，房地产项目本身对周围环境的影响主要存在于运行期。主要来自社区配套设施产生的噪声、振动和恶臭。

2.2.1设施运行过程中产生的噪声和振动容易造成干扰问题。鉴于这种情况，首先考虑社区平面布局的调整，并在不能调整的前提下从噪声源和中间环节采取相应的措施。采取的措施主要是选择常见的减噪措施，如低噪声设备、基础减振、隔声[2]。但对于一些集中的高噪声源，如无法实施市政集中供热，应咨询噪声专家及相关专业施工，运营部门合理设计、减噪、减振，避免影响周边居民的日常生活。

2.2.2恶臭污染主要来自中水站和垃圾转运站。

①从节约水资源、创建绿色生态社区的角度来看，大多数新社区都设置了中水再利用设施，但也产生了发酵气味的污染。由于其处理规模小，多为埋地设置，为封闭运行、气味集中收集和处理创造了良好的条件。目前，中水站气味的主要处理方法是收集管道排气，在管道上设置引风机，使整个系统处于负压状态，经活性炭过滤器或生物除臭装置处理后达到排放标准。

②垃圾转运站的恶臭会影响一些规模较大或远离城市建设区的社区。垃圾转运站一般采用全封闭的压缩管理，实现垃圾容量减少和运输，减少运输过程中的能耗和二次污染。垃圾转运站不仅实现了自身的价值，而且还带来了压缩垃圾渗滤液和发酵气味的污染。垃圾渗滤液浓度高，一般通过卫生部门专用罐车运至垃圾填埋场污水处理站；由于垃圾转运站一般设置在地面，采用全封闭管理模式，主要采用日常生活垃圾喷洒除臭剂，严格按照《生活垃圾转运站技术规范》（CJJ47-2006）的有关规定设置转运站及周边住宅楼及周边绿化带宽度。

2.3周边市政设施配套问题。

房地产项目周边市政设施配套问题主要关注周边市政供热管网、给排水管网等分布现状，以及在社区投产前是否能与社区管网连接。其中，环境影响评价无疑关注社区周边的市政污水处理设施、污水管网的分布以及社区生产后生活污水的排放方向[3]。周边市政污水处理系统配套社区，其生活污水处理方法最简单，即：部分污水经区域自建水站处理后回用于区域绿化、道路喷洒等，其余部分通过周边市政污水管网进入配套市政污水处理厂处理或全部依靠市政污水处理厂处理。但是，对于周边市政污水处理系统缺乏配套设施的社区，需要根据地理位置环境和近期规划，认真调查合理分析社区生活污水的处理方法和排放方向。

2.4周边外部环境对项目的影响。

居民区本身就是一个环境敏感点，对周围环境的影响相对较小，但忽视外部环境对社区的影响很容易引起纠纷，因此有必要对社区周围的外部环境进行调查。外部环境对社区的影响主要体现在周围的工业污染、城市交通噪声、附近铁路的振动噪声和高压输电线路、发射塔的电磁辐射等方面。在环境影响评价过程中，应明确提出社区及周边污染源是否符合环保部门和城市规划部门规定的安全防护距离，提出符合国家和地方相应标准的居民住宅防治措施，必要时对社区规划和平面布局提出相应的调整建议。

3结语

房地产项目环境影响评价应结合污染源和敏感保护目标的特点，结合项目区域、周边环境、有针对性、客观、真实的项目主要问题详细分析、评价，提出相应的治理措施，使环境影响评价工作能够突出重点，为建设单位决策提供合理、可行的建议，减少或避免环境污染纠纷，为环境保护行政部门审批提供科学依据。