改革开放40多年来，中国房地产业为中国经济的快速增长开辟了新的道路，对促进经济增长、城市化建设和居民消费水平产生了巨大影响。同时，不仅大大促进了建筑、家具、装饰、家电、金融信贷等相关产业的繁荣发展，而且促进了金融业务、房地产中介、社区服务等新产业的形成，在改善人民住宅环境、城市化发展、社会进步等方面也发挥了积极作用。然而，在发展过程中，一些问题仍然不可避免，如房价快速上涨、投资住房比例大、金融信贷、区域发展不平衡等。因此，我们应该借鉴发达国家房地产业发展的理论和实践表现，去除其糟粕，取其本质，不断完善相关体系。因此，我们应该规范、健康、稳定地发展中国房地产业，充分发挥其在国民经济中的积极作用。

（1）外国学者对房地产周期的研究始于20世纪30年代。1930年，美国经济学家SimonKuznets在《生产和价格的长期运作》中首次提到建筑周期。Burns（1935）开创了房地产周期研究的起点，首次揭示了美国房地产建设的长期情况。HomerHoyt（1961）研究了资本主义市场经济下供求矛盾影响的房地产商业周期波长。Fred（1974），Alanrabinowitz（1980）计算美国房地产周期的统计长度为1795-1973年。Grebler，Burns（1982）观察1950-1978年美国私人住宅和公共建筑的变化。研究表明，住宅建筑有6个周期，非住宅建筑有4个周期。20世纪60年代，Stephena.Pyhrr等西方房地产经济学家进一步研究了房地产市场的周期，建立了多种模用宏观或微观理论分析房地产周期波动及其原因。到20世纪80年代，许多研究人员致力于讨论房地产与宏观经济周期波动之间的关系。Grebler，Burns(1982)发现建筑周期的峰值落后GNP约11个月。Brown(1984)分析了1968-1983年美国单户住房的销售数量，发现房地产周期在消除季节性和趋势因素后依然存在，与宏观经济周期密切相关。Pritchet(1984)以空置率为指标代表房地产周期，分析了1967-1982年美国房地产投资受经济周期影响，发现房地产供求关系。Hek-man(1985)调查了1979-1983年美国14个城市的办公楼，分别分析了GNP、城市办公楼建设许可证数量、城市失业率和就业率，发现其租金不仅随着区域经济的波动，而且与宏观经济周期(尤其是通货膨胀)有很强的相关性。[1]S.APyhr(1994)实证发现，发达国家的房地产周期与通货膨胀周期呈正相关。国外有完整的房地产周期理论，从概念、识别、测量到机制等方面深入研究房地产周期。近年来，探索房地产周期与宏观经济的关系越来越多，实证发现房地产周期与宏观经济周期有显著的相关性和正相关性。

（2）房价对宏观经济影响的研究Kontonika（2002）分析了总需求与房价之间的关系，得出结论，总需求将受到房价波动的影响。Ehirinko（2004）以13个发达国家为对象进行实证分析，得出消费、产出等经济变量受房价影响的结论，发现房价可以显著影响宏观经济变量。具体的定量关系是，每次房价上涨1%时，消费可以增加0.75%。Demary（2009）基于OECD10个国家建立了VAR模型，分析了房价与通货膨胀率之间的关系，发现宏观经济变量会随着房价的变化而变化。房价对宏观经济影响的实证研究表明，房价波动是房地产业波动的主要因素。房价可以显著影响主要宏观经济变量，如总需求、消费、产出和通货膨胀。房价上涨使房地产更加富裕，人们的总消费。

（3）房地产投资对宏观经济影响的研究表明，韩国的宏观经济受住宅投资波动的影响小于非住宅投资波动的影响。[2]Gauger（2003）整理了1959年后40年美国的数据，并使用VECM进行了协调分析和脉冲响应函数，发现GDP的增长受住宅投资的显著影响。Miles（2009）利用VAR模型分析美国数据，发现住宅投资将对经济周期产生重大影响。增加住宅投资不仅可以刺激居民消费，还可以刺激非住宅投资。在房地产投资对宏观经济影响的研究中，研究更多地促进了房地产投资对GNP、信贷、银行利率等主要宏观经济变量的影响。结果表明，总投资可以促进产业链的增长。当总投资对宏观经济的影响时，总投资可以促进国民收入乘数增长。但当投资过热时，就会出现泡沫经济，导致信贷风险和金融风险。