商品房预售合同备案登记的效力及其立法意义。

（一）商品房预售合同备案登记的效力。

自从1995年《城市房地产管理法》明确规定商品房预售合同登记备案以来，有关规定从头到尾层出不穷。一九九五年开始实施，2007年起开始修订的《城市房地产管理法》第四十五条第二款，确立了商品房预售合同登记备案制度：“商品房预售人应当按照国家有关规定，对商品房预售合同进行备案。此外，1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布、2004年修订的《城市商品房预售管理办法》，目前均有关于商品房预售合同登记备案的条款，规定了商品房预售合同当事人应承担的义务、时间和办理备案手续。但关于预售合同登记备案制度的效力，上述国家和部门立法未明确规定。

仅仅从商品房预售合同登记的有关文字表述来看，法条所采用的是“登记备案”一词。然而，我国不同类型的备案制度性质不同，存在着理论上的争论。因此，这些规定不能明确该登记备案对合同效力的影响，是否可以对抗第三方等问题。因此，关于它的性质和效力的争论也随之产生。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年6月1日起施行的第六条规定：“当事人未依照法律办理商品房预售合同，如因申请确认合同无效，请行政法规规定办理登记备案手续的，不予支持。因此，预售合同登记备案并不影响销售合同的有效性。对于未登记的商品房预售合同，只要其生效要件符合法律规定，也同样可以认定为有效。但是，对商品房预售合同进行了登记，能否对抗第三方，仍然存在着争议。

《2011年全国民事审判工作会议纪要》第16条规定：“有几个房屋买卖合同是合法有效的，并且各买受人要求履行合同，应当依照已办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等次序确定权利保护顺位。决定销售合同成立的时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同的签署时间、其它证据证明合同签署的时间等情况。本次会议纪要明确了司法机关对商品房预售合同备案登记效力的态度，即它不具有物权性质，不能对抗善意第三人。注册的合同效力甚至不如合法地占有房屋。

(二)商品发预售合同备案登记制度的意义。

就法律规定而言，对预售合同登记备案制度的立法目的没有明确。但是，按照法条所采用的“备案登记”一词，可以推断出对预售合同进行登记是为了便于主管部门对预售合同进行记录以掌握实际情况。虽然较高立法并没有明确其立法目的，但是相关的政策法规却有所提及，如《海口市住房和城乡建设局关于实施商品房买卖合同网上签约和备案确认管理工作的通知》就明确规定了商品房买卖合同备案的目的是“为进一步规范商品房销售行为”，要切实保障买受人的合法权益，提高交易信息的透明度，推动房地产市场健康稳定发展。

从我国有关法律法规对预售合同登记备案制度的效力来看，我国建立商品房预售合同登记备案制度的目的主要是为了管理和监督商品房预售行为。建立这一制度，使政府能更好地理解和把握商品房预售。

对有关预售合同登记备案的相关法律法规和一些地方的立法进行了综合分析，这一制度在一定程度上能够防止预售方一房二卖，保护买方的合同利益。比方说，海口市有关政策规定：“签订商品房买卖合同的房屋，必须凭《海口市商品房买卖合同》办理预告登记，房屋抵押登记，房屋权属登记等业务。与此同时，海南省《住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》也规定，“房屋所有权申请人与预售合同中载明的购买人不一致的，房屋产权登记机构应当予以撤销。”这样，合同签订者的利益会得到一定程度的保护。在此基础上，如果预售方将房屋出售给备案合同以外的第三方，则第三人就不能进行房屋权属登记，因而不能取得房屋产权。

然而，实际上受该制度本身效力的制约，预售合同登记备案制度在保护预售合同当事人权利的问题上基本上没有发挥作用。实践中，有售楼方与甲签订商品房预售合同，并进行登记备案，然后再与乙签订商品房买卖合同，并让乙入住。对此，根据有关规定，尤其是最高院的会议纪要，先要保护乙的权利，这时甲只能向预售方主张违约责任。对甲来说，预售合同登记基本上对其权利保护起到了一定的作用；对于开发商来说，只要未作预告登记，就可与第三方签订房屋买卖合同；只需证明自己的“良好意愿”并占有房子，就能获得优先权，最后取得房屋所有权。