浅析房地产借名登记实务问题。

(一)确认借名登记协议的效力。

在我国高房价的背景下，政府必须出台一些宏观调控政策，这包括建设经济适用房和限制购买房产等政策，个人为了追求自身利益最大化而采取行动，它体现了私法自治，所以人们出于种种原因，希望能得到有益于自己的成果，所以选择了以借名登记方式购买房产。然而，实际出资人和知名人需要签订借名登记协议，并在实务中对房产借名登记进行认定，在房产借名登记中确定其产权归属，首先需要确认借名登记协议的效力。

根据作者的理解，一般在实际操作中，如借名所购房产为普通商品房，那么借名登记协议应视为有效合同，主要原因在于意思自治是合同法的一项基本原则，当事双方达成无瑕疵意思表示的合意应为法律所认可。但如借名登记所购房屋为经济适用房等特殊政策性住房，司法实践中对此有不同认识，有些法院认为该合同为无效合同，因为当事人有规避法律或国家政策的动机；而一些法院则认为，合同无效的情况在我国《合同法》中明确规定，属于违反国家法律、行政法规的强制性规范，但是，只有《经济适用住房管理办法》才规范了经济适用房交易，这一办法不能提高到法律或者行政裁判员的高度，由此双方签署的借名登记协议不得视为无效。

作者认为，借名注册协议应普遍有效，(1)借名登记协议是当事人自愿签署的一项契约，意思自治是契约自由的基本原则，当事人当事人有权通过协商处理财产权；2)法律不能一味地排斥事实物权。该法案虽为私法，但其在实际中充满了立法上的强制性规定，其实质上是对私人制度的一种干涉，但实质上仍是私法自治，私法自治是民法所遵循的原则，借名登记协议是私法自治的产物，由于实施出资人享有的“事实物权”在形式上与《物权法》不符，不能对其进行保护，其中，孙宪忠教授在《法律物权与事实物权之分界》一文中提出了“事实物权对抗法律物权”的观点，也就是，事实物权人可以依法请求对法定物权作出一定的限制，为实际出资人对抗出名人提供了理论上的支持。

然而，有的借名登记协议并不具有效力，一是关于经济适用房的借名登记协议，第一，尽管《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但经济适用房是政府为了实现和谐社会，对其进行补助，并对其进行补助，以达到社会公益。但是，对不符合条件的当事人以借名方式购置经济适用房，则违背了经济适用房建设的初衷，协议对低收入者造成损失，从而损害社会公共利益的，协议应当无效，房屋可归名人，对实际出资人的出资损失予以补偿。第二，若实际出资人为逃避债务等其他非法原因而进行借名登记购房，即以合法手段掩盖非法目的，则借名登记协议当然无效，出名人应当返还房屋，房屋应属于实际出资人的财产范围。

(二)房产借名登记的风险防范。

尽管借名登记购置房产的确可以节约部分成本，但风险也是相当大的，在实践中，许多当事人都没有风险防范意识，所以一旦发生纠纷，就算是自己出资履行买卖房屋的义务，但最后还是没能得到房子，还可能给自己造成很大的损失。

第一，有的购房者借亲朋好友的名义购买房屋，达成口头协议，这种风险最大，假如知名人士看到房子增值空间巨大，反悔不过户，购房者只能是哑巴吃黄连；出借名人名字购买房产时，会在房屋产权登记处留下相关购房记录，因此，有的名人在办理转让时会向实际出资人索取高额的风险补偿金；具体出资人未保留有关证据，致使诉讼失败；在实际出资人不知情的情况下，出名人将房产作了抵押或转让；此外，如果房产未早日过户，以名人身份的房产被查封、扣押等。

为此，笔者认为，借名登记购置房产应具备风险防范意识，需要实际出资人签订完整的借名登记协议，将所有可能发生的情况记入协议，例如，名人风险补偿费用，多少等等。另外，还应保存足够的证明材料，如出资原始凭证、购房发票等，或与名人约定保留房屋产权凭证，以防止出名人擅自处分房屋。更重要的是，实际出资人要尽快和知名人物一起去办理过户手续，以免名声反悔。

(三)特殊情况在房产借名登记。

普通房产借名登记时，仅涉及实际出资人和知名人士两方当事人，也由于借名登记购房是双方共同的目的，所以即使是房屋所有权出现了分离，也只能由双方当事人共同承担。但现实往往是复杂的，在利益驱动下，若实际出资人没有风险防范意识，并且使出名人私自将其购买的房屋处分掉，比如办理抵押或者直接转让，那么这个时候就不再是双方当事人之间的事情，而涉及第三人利益，如果第三人被认定是善意的，那么这一实务处理不能仅仅按照借名登记协议进行。因为善意第三人是通过正当的无瑕疵交易而获得的权利，是对其进行保护以维护整个市场交易秩序与安全的要求，所以法律必须选择运用公示公信原则突破物权的追溯性，所以事实物权人不能主张善意第三人与知名人的交易无效，只能向公众公众承担侵权责任。