小产房概览。

(一)小产权房的概念。

小产权房在法律上并非严格的法律概念，但为了区别于法定批准程序，建造销售商品住房(通常被称为大产权房)，人们习惯上称那些是在集体土地上建造的，没有法定房产管理部门颁发的房产证或无产权证明的房屋为小产权房。实际上，小产权房种类繁多，既有在耕地上建造的违规建筑，也有经过全部或未完成审批手续建造的房屋、厂房等不动产。根据司法实践，需要处置的小产权房主要有三类：一是被批准在农村集体宅基地上建造的农民自用住房；二是在集体土地上开发建设的“商品房”(以下简称商品式小产权房)；三是由于经营需要，一个人或者一个企业在集体土地上建造厂房等财产。其中，有一类是县级政府颁发的集体土地使用权证书，而小产权房一般都没有产权证；第二类小产权房多是指在未依法征用和审批等程序，由村集体拥有，在集体所有的土地上，乡镇政府独立或与第三方共同开发建设的房屋，该房买主无权取得由法律机构颁发的土地使用权证和房屋所有权证书，而且只有村委会或镇政府给购房者发放了房屋所有权证书，还有第三种小产权房则多是用来出租村集体土地建设的办公大楼，这些房产中，有些是规划批准的，有些属于临建，有些属于违章建筑，司法处置上比较复杂、特别。这类建设与发展小产权房具有中国鲜明的时代特征，且由于现行法律规定的滞后、政策的不明晰、不规范等原因，在司法程序中往往存在诸多问题和争议，本文主要就上述司法处置中的几个问题展开讨论。

(二)小产权房的特点。

区分商品房(大产权房)的明确性质和产权性质，小产权房具有明显的时代性和法律性：

一是价格较低，整体已成规模，但情况不同。在中国农村，宅基地上的房屋是一种普遍的现象。对商品型小产权房而言，由于不用支付土地出让金及各种税费，成本较低，其销售价格一般仅为普通商品住房的二分之一甚至更低，这也是其近十年中能够从地下交易走向“正大光明”交易的直接动力。这类住宅的整体规模虽然没有官方数据，但是规模庞大是肯定的。对三类小产权房而言，在城乡结合部或城郊的农村大量存在，多数是租赁集体土地来建造厂房或办公用房，用于企业经营，种类较多，规模较大。

二是没有完整、合法的产权证明。商品住宅一般都有土地使用权证书和房屋产权证，而农村宅基地的村民自住房一般只有宅基地使用权证，小商品房无房屋产权证，一般只有由村集体组织或镇政府颁发的“房屋所有权证书”，企业房地产一般都是村集体土地，也没有房地产产权证明。

小产权房权属不完善，权利行使受到限制，但仍然可以获得收益，基本权益受到法律保护。所有人拥有四种权利，即拥有、使用、收益和处分，但由于无法进行法定物权登记、过户登记和抵押登记，因此小产权房的收益、处分可能无法受到法律的全面保护。它也是小产权房司法处置的难点，也是司法处置困境的原因。然而，尽管小产权房权属不全，但仍然可以占有、使用和收益，农民自住在农村宅基地上可以在集体组织的成员间出租、买卖、商品型小产权房虽受当前法律的否定评价，但其在事实上占有和使用，即使是法律规定的处分，如出租或出售，并产生收益，也正在进行；工厂等既能产生权益又能产生收益，实务中也多有出租或买卖。但小产权房在实际占有、使用及收益等方面的权能特点，也正是小产权房司法处置的动机。

㈢小产权房的原因。

“小产权房”是中国当前各方(主要是农民、政府、开发商和买房者)利益博弈的结果，从制度上讲，是城乡二元制度的根源，具体说来，这是一种以身份依附为基础的城乡二元土地制度，其直接原因是商品房价格过高超过了普通居民的承受能力，而购房存在刚性需求和投资保值的局面；法律原因是法律规定的滞后和混乱，在执法过程中，对公权监督不力和放任自流。但是，原因并不止于此，小产权房是一个社会综合性的问题，只是将其归结为法律问题，而矛盾则集中于法律的制定与实施。