一、地役权制度的概述。

(1)地役权概念。

虽然当代学者对地役权概念的定义是不同的，但本质上是相同的。例如，地役权是指土地所有人或用户使用他人土地的权利，以满足他人土地的便利需求；地役权是指土地所有人或用户使用他人土地的权利，以增加一定土地（需要服务土地）的利用价值，使其控制土地（服务土地）的权利。上述地役权定义的共同点是强调地役权利是利用他人土地利用自己土地的便利性的权利。《物权法》第156条规定：地役权人有权按照合同规定使用他人的房地产，以提高其房地产的效益。

综上所述，我认为地役权是指房地产所有人或使用者使用他人的房地产权利，以提高其房地产的效益，但他们必须合理使用他人的房地产根据法律或当事人的协议。地役权制度的精神是尽量不减少服务场所的有效性，增加服务场所的价值。

(2)地役权的特征。

1.地役权主体的普遍性。罗马罗马法规定，地役权只能在两个房地产所有者之间建立，但随着物品的分散使用和其他有益物权人的保护，法律允许除所有者外的地上所有者，永久租赁所有者必须建立或同意他人建立地役权。

2.地役权内容的不确定性。现代物权法理论主张物权法，但地役权可以由当事人之间的合同产生，并符合《房地产登记法》的规定，因此其意见范围相对较广。

3.地役权具有从属性。虽然地役权是一种独立的权利，但它属于需要使用的地方，一般不得单独转让或抵押。

4.地役权是不可分割的，即地役权不得分割。被分割的，各分割部分仍享有原地役权；被分割时，被分割地仍享有地役权。中国《物权法》规定：被转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

二是地役权的取得和效力。

(1)建立地役权。

1.地役权合同。地役权通常由需要服役的权利人需地权利人合同设立。《物权法》第157条规定：当事人应当以书面形式订立地役权合同。

2.地役权登记的有效性。《物权法》第158条规定：地役权自地役权合同生效之日起设立。当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记；未登记的，不得与善意的第三人作斗争。可以看出，登记不是地役权成立的要求，只有在地役权变更时对抗善意的第三人，我国地役权变更采用登记对抗主义。

(2)地役权转让。

地役权是一种属性权利，因此地役权不能单独转让。《物权法》第164条规定：地役权不得单独转让。这里的单独转让是指地役权与服务用地之间的关系，成为单独的转让目标。《物权法》第164条后期规定：土地承包经营权、建设用地使用权转让的，除合同另有约定外，地役权共同转让。。《物权法》第166条规定：土地承包经营权、建设用地使用权转让时，受让人享有地役权。

(3)地役权的有效性。

1.地役权人的权利。地役权人的权利包括三类：一是使用服务地点的权利。地役权是权利人为其土地的便利和利益而使用他人土地的权利。因此，地役权的实现必须符合使用服务地位的条件。《物权法》第159条规定：服务地点的权利人应当按照合同规定允许服务地点的权利人使用土地，不得妨碍服务地点的权利。第二，为了实现其权利，服务地点的权利人可以实现必要的服务地点的附属行为。例如，为了实现取水的需要，服务地点的权利人需要通过服务地点，服务人员也应允许这种通行。第三，设置附属设施的权利。服务地点的权利人可以在服务地点建造一些必要的附属设施，以实现其权利。例如，为了通行，可以在服务地点修建道路等。

2.地役权人的义务。地役权人在实现权利的同时，还必须履行以下三项义务：一是合理使用地役义务。地役权人必须根据地役权的内容实际使用地点，不得随意扩大其使用范围。第二，支付费用的义务。地役权的设立是有偿的，地役权人应当按照约定的金额、期限和支付方式向地役权人支付费用。第三，维持工作物或设置物的正常状态，容忍地役权人使用工作物的义务。