土地发展权的法律属性。

土地发展权是土地发展增益分配格局的法律保障。由于土地发展增益来自全社会的共同努力，土地发展权制度的初衷应该是实现土地发展增益的社会共享。如果土地发展增益来自土地所有权，将其完全分配给土地所有权人是合理的，但事实并非如此。土地发展权不太可能是土地所有权的衍生权，这可以在法律理论上得到证实。

土地发展权派生理论的基础是绝对所有权的概念。绝对所有权的概念认为，土地具有三维空间，地表上下能满足权利人需要的一定空间是土地权利人的主导范围。在古代，罗马法有一句谚语说土地所有权在土地上下。后来，法学家们将其绝对化，并将其解释为土地所有权到达天空，到达地球的中心。1804年，法国民法典实施了绝对所有权的概念：所有权是绝对无限使用、收入和处罚的权利（第544条）和土地所有权包括地上和地下所有权（第552条）。绝对所有权意味着土地的纵向范围不受限制，可以延伸到地上和地下的无限空间；权利人对土地上下空间的主导权可以包含在土地所有权或使用权中，也可以作为独立的物权。在此基础上，农民（农村集体）应拥有完整的土地所有权，包括占有、使用、收入、处置等权利。其中，土地的使用和收入，包括直接使用收入（如种植作物、养殖鱼类）和间接使用收入（如保持水土、保护环境等），选择性使用收入（即权利人可以选择未来使用收入）和存在性使用收入（如保留特定的自然资源）。

根据上述概念，土地发展权被认为是一种从土地所有权中分离出来的物权，是通过土地利用的深度扩张或使用的变化来寻求更大的发展和增益的权利。这是土地所有权的衍生权。因此，土地所有人自然拥有土地发展权。[16]这意味着，无论农业用地如何转变为非农业用地，原所有人都应获得所有的增值收入。只有这样，它才能被称为农民的土地产权是完整的。

然而，即使是土地发展和增益的来源，上述思想的理论说服力也非常有限。自20世纪以来，所有权应逐渐成为社会共识，并被国家立法所接受。在民法中，土地所有权并不是绝对的，而是明确的限制。这首先反映在相邻的关系中。[17]《中国物权法》第86条至第92条反映了对所有权的限制。根据这些规定，由于相邻权利人的水、排水、交通等，土地所有权受到限制，由于相邻权利人的建设、建筑物维修、铺设电线、电缆、水管、供暖、燃气管道等，由于相邻权利人的通风、照明、环境安全、房地产安全等。

土地所有权不仅受私法的限制，而且普遍受公法的限制。在日本，土地所有权至少受到土地征用法、城市规划法、城市再开发法、土地使用计划法、自然公园法、自然环境保护法、城市绿地保护法、消防法、道路法、航空法、无线电法、下水道法、河流法、森林法、渔业法、矿业法、采石法等的限制。[18]在德国，土地所有权至少受到建筑安全法、建设规划法、跨区域规划法、州规划法、自然保护法、文物保护法、长途公路干线法、航空运输法等的限制。[19]在美国，土地产权至少受到水权、公共信托法、航空、分区规划等案例和成文法的限制。[20]同样，在中国，土地所有权也受到许多公法的限制，至少包括土地管理法、环境保护法、耕地保护法、矿产资源法、文物保护法等。

今天，根据绝对所有权的概念，根据公法和私法对土地所有权的广泛限制，认为土地发展权出生于土地所有权，主张土地所有人应获得土地发展的所有增益，这在法律理论上缺乏足够的说服力。

然而，土地发展权的实现毕竟需要高度依赖土地所有权和土地上下空间。因此，它将涉及地上权（建设用地使用权）和空间权。地上权和空间权被认为是土地所有权的衍生权。它们都是设置在土地所有权上的有益物权。随着人类活动范围的扩大，空间逐渐成为稀缺资源，空间权的法律规范也随之产生。它们立体分割和利用空间。日本、德国和台湾民法都建立了空间权制度。[21]《中国物权法》第136条还规定：建设用地使用权可分别设置在土地表面、地面或地下。因此，土地发展权的实现似乎是建设用地使用权和空间权的应有意义。然而，这是一种误解。土地发展权不仅涉及私法关系，还涉及公法中的土地规划和用途控制。土地建设、使用和空间分割的前提是权利人享有土地开发权。公法限制土地开发的，土地建设、使用和空间分割不合法。例如，根据《耕地保护法》、《土地管理法》和《城市建设规划》，基本农田保护区的土地不能用于非农业建设，其建设用地使用权不能建立空间权。因此，建立建设用地使用权的前提是权利人享有土地开发权。可以说，土地开发权构成了对所有权、使用权、地上权、空间权等物权的限制。