土地增值包括自力更生和外力更生。土地权利人改善土地的物理、化学、地质特征，改善基础设施。增加附属物，由此产生的土地增值属于自力更生。自力更生的结果，由于土地权利人的投资和劳动，当然，应该由他们享受。土地的外部增值是由于土地权利人的直接投资和劳动而获得的通常是由于社会投资而产生的外部后果。社会投资包括交通、通信、环境保护、能源等基础设施建设、购物中心、银行、工厂等工商投资的发展、医院、学校等公共事业设施的健全。土地使用变化带来的增值也属于外部增值。[12]土地的外部增值基本上是国家、政府、公私单位长期投资积累的结果，是公众共同努力的结果，与土地权利人的努力关系不大。外部增值对农业生产的影响通常很小，即农业生产的外部增值空间很小。

我国郊区农村地区的土地增值主要是外力增值。当郊区农村土地被用作耕地时，社会投资的作用微不足道，对土地价格的影响极其薄弱。只有当土地被征用和改变使用时，社会投资的作用才会突出，土地才有巨大的升值空间。这种升值属于外力增值，其投资来自整个社会，因此增值应归整个社会所有，而不是原土地所有者所有。[13]这一方符合谁投资谁收入的原则。目前，一些地方立法定义了户外广告的发布权，并将其定义为政府。其理论基础是类似的谁投资谁收入原则：户外广告效应来自城市巨大的交通流量。人流是由于政府在道路、公园、体育场馆等基础设施的建设和维护上投入了大量的前期成本，为现代城市的繁荣提供了广告效应和广告效应。[14]

随着我国城市化的快速发展，越来越多的农地被征用进入城市规划区，从而产生巨大的土地发展增益。一般来说，影响土地发展增益的因素很广，包括投资因素、供求因素、用途因素、收益因素。土地本身的因素包括影响空间的一般因素(政治状况、治安状况、人口和家庭状况.社会风尚.经济形势.城市建设状况.房地产投资投机状况.收入水平.价格水平.利率.城市规划.土地供应政策.土地出让方式.住房政策.税收政策等).区域因素(区域差异.功能分区).个别因素(土地本身.自然与生态环境.基础设施.规划限制等)[15]在目前的实践中，具体地块的土地开发增益主要受两个方面的影响：一是土地的位置，主要与国家发展战略有关。城市规划有两个要素；二是非农用地供需关系，受供需影响，主要与非农用地供应政策有关。城市化速度有两个要素。

1.国家发展战略。在国家发展战略规划优先发展的地区，城市发展速度快，纳入城市规划区的农田面积大，能够分享发展增益的农田越多。改革开放以来，国家优先发展的东部沿海地区，特别是长江三角洲。珠江三角洲地区已经开发了相当多的农业用地，并获得了更多的发展增益。目前，国家已将中西部一些城市和地区纳入武汉1+8城市圈、湖南长株潭城市群等重点发展试验区。这些试验区的农业用地将比其他地区更快地纳入城市规划区，从而获得越来越快的发展效益。

2.城市规划。在城市规划功能分区的原则下，非农业用地可以分享土地发展的增益，而农业用地不能分享不同非农业用地的发展增益。同样，在城市周边，规划的重点开发区域将比其他地区开发和使用得更快，土地开发的增益也将得到更快的增益。有时，土地开发的增益甚至完全由城市规划决定。例如，汶川地震后，由于新县的规划和重建，新北川县规划区的土地获得了发展增益。由于土地位置不可移动，在特定的城市规划下，不同地块可能获得的发展增益在实践中是不同的。

3.非农业用地的供应政策。第二，三个产业的发展需要非农业用地的供应。从政策上看，非农业用地的供应是可变的随着准入市场的土地数量的增加，单位面积的土地可以获得的发展增益将减少。非农业用地供应少于需求的，进入市场的土地可以获得更多的发展增益；非农业用地供应充足，进入市场的发展利益相对较少；非农业用地可以无限供应，土地发展增益可能不高于农业种植收入。然而，过度使用非农业土地会带来不必要的浪费。因此，中国有必要实施土地资源短缺的最严格的耕地保护政策。土地利用控制是现代国家的一般原则，这可能是由于土地资源不可再生。一旦农业用地不足，粮食安全就不能得到保障，饥荒就可能发生。国家实施土地利用控制，严格控制农业用地转化为非农业用地，这决定了非农业用地的巨大发展。

4.城市化的速度。非农业用地需求不能无限增长。目前，我国对非农业用地的需求主要取决于城市化的速度。如果城市化速度不够快，对非农业用地的需求就不会很大，土地价格就不会很高，土地发展的增益也不会很高。相反，城市化速度越快，需要纳入城市规划区的农业用地就越多，越多的农业用地就成为非农业用地，以分享发展增益。由于土地发展增益与城市化速度有关，即使放弃土地使用控制政策，也不是所有农业用地都能获得高发展增益。

在上述四个因素的共同作用下，只有在特定地点使用非农土地，才能产生较高的发展效益。土地发展效益本质上来自社会发展，是公众共同努力的结果，但由于许多因素的共同影响，它聚集在个别土地上。人们认为，只要非农业使用土地，就能产生发展效益的想法，显然缺乏对实践的全面理解。忽视土地发展效益的影响因素，很难认识到土地发展效益的来源可能会提出错误的理论和制度意见。

如果国家占有土地发展增益，并有具体的制度安排，使全民受益，则土地发展增益应在全社会共享。从这个意义上说，国有土地发展权模式有其合理性的基础。当然，这并不意味着中国目前的制度模式是完全合理的，也不一定意味着国有土地发展权是唯一合理的制度模式。