重新定义房地产关系——宅基地私权流动的引擎

房地关系一直存在“房随地走”和“地随房走”然而，由于缺乏边界理论，这些理论，“口头禅”意义相当模糊，使用者自己往往不知道该说什么。草案第162条规定，房屋所有权转让时，宅基地使用权一起转让，通常称为“地随房走”，给人一种“很有些来头”错觉。其实这种“房地关系”在法史上，比较法没有优秀的经验支持，但在真正意义上“房地关系”它可以为宅基地上的私权流动提供动力来源，因此有必要定义这些说法。

概括起来，“房随地走”和“地随房走”这是在三种意义上使用的。首先，受前苏联的影响，中国长期以来一直将土地视为无价值物质。当地建筑物转让时，土地的具体占有和使用（事实而非权利）也被转让，因此被称为“地随房走”[18]第二，随着土地使用权的发展，现行法明确规定了土地使用权与房屋所有权的整合转让，即所谓的土地使用权“房子随地走，地随房走”，实质是“房地一起走”[19]第三，在传统民法中，当房屋被视为土地所有权或地上权的组成部分时，房屋就会随地行走。相反，当房屋不被视为地权的组成部分时，就会发生“地走房不走”或者在转让房屋时在土地上设立法定租赁权“地随房走”。[20]

严格来说，在前两种意义上，立法者取消了私权层面的房地产关系，并将其转化为简单的事实。因为在第一意义领域，土地上只有占有的事实，没有私权交易的可能，当然也没有房权和地权的冲突。在第二个意思领域，名义上有土地使用权和房屋所有权的区别。事实上，它们被强行捆绑在一起。因此，一些学者指出，这是罗马法的倒退，因为古罗马法长期以来一直将建筑视为土地的一部分，并实施了当然的房地产综合处置规则。[21]这一古老的规则也是上述第三种意义上房屋的一部分。但在第三种意义上，经过无数代人的发展，房地产关系真正获得了它的生命，在私人交易中表现得丰富多彩。其秘密在于权利组的结构，在土地上实现个可处分物权的堆叠。自罗马法后期以来，土地所有权、地上权、土地租赁权、房屋所有权甚至房地产服役权直接作用于房地产关系的权利类型。在某些法律领域，房屋可以是土地所有权或地上权的组成部分，导致房屋随地行走（即土地所有权或地上权）；[22]在其他法律领域，房屋不是土地所有权的组成部分，而是独立房屋所有权的对象。当原一人的房屋所有权受到处罚时，法定地上权或法定租赁权应运而生。“地随房走”于焉成立。[23]可见精确意义上的可见性“房随地走”它是以房屋被视为地权的成分为前提，“地随房走”允许分别处分原属于一人的房权和地权。这两种情况在我国现行法律中都不能发生，认为限制性规定是基于“地随房走”这种观点属于误读。

这种误读不仅是理论上正名的障碍，也是司法实践的障碍。比如A和B是兄弟姐妹关系，A在自己宅基地的后空提供了允许B自住的空间，后A将整个宅基地使用权和自己的房子一起转让给C(了解B的事实)，C要求B退出房屋占有。[24]

有学者从“地随房走”从B有权保留房屋的结论开始，然后从B有权保留房屋的结论开始“房随地走”出发并断定C已取得房屋所有权，B应退出房地占有。最后，我不得不承认，在这种情况下，简单适用“房随地走”或“地随房走”这是不合理的，所以转向获得时效求助，也就是说，当乙方占土地较长时间时，由其取得使用权。然而，必须在主观心理状态下享有一定的权利。简单地说，如果B想在占有期满后获得宅基地使用权，它必须在持续占有期间享有宅基地使用权，并拒绝宅基地使用权（即具体内容）。这种意思拟制可能违背事实。此外，在获得时效性占有之前，手应该已经失去了占有，而在这种情况下，A的占有最多只能视为间接占有。因此，无论乙方建造房屋多长时间，及时性制度都不能为本案的解决提供任何支持。本案的重大意义在于，它暴露了我们经常使用的东西“地随房走”和“房随地走”它是现行法蒙蔽的产物，与文字游戏无异，反过来又掩盖了现行法的弊端。现行法规定“房权地权一起走”其实，规则是以房权地权自始至终一人为潜台词，从而实现简化法律关系的良好愿望。然而，现行法律在地权之外的另立房屋所有权本身保留了房权地权异其主人的可能性。当这种情况发生时，它仍然被迫要求“房权地权一起走”这似乎是武断的，但如果我们不一起去，法律就不会为房主预设法定权源，所以尴尬是不可避免的。上述案例反映了这种尴尬。从这个意义上说，现行法“房权地权一起走”规则不仅是向罗马法倒退，甚至比罗马法倒退，因为根据罗马法的土地吸收原则，案件终于有了确切的解决方案。也就是说，屋被土地权吸收，B应退出占有。当然，如果按照日本或台湾的法定租赁权和法定地上权的思路承认业主B对土地有一定的权利来源，本案也有确切的方案，更合理：即在B和C之间建立法定租赁或法定地上权关系。[25]

综上所述，农民要求农民房屋和地权捆绑转让的做法是模仿自己“国产”建设土地使用权“房权地权一起走”，不是真的“地随房走”从本质上讲，这意味着房地产关系从私权层面向事实层面的转变。其结果是限制了宅基地私法自治的空间，上述案件时暴露了武断规则的严重伤害。这些后果是真实的“地随房走”所以可以避免，因为如前所述，“地随房走”它是物权堆叠的产物，不仅可以扩大权利群体的自治空间，还可以软化武断规则。