房地产企业土地增值税筹划策略

1.合理运用清算技巧

运用清算技巧是当前税收筹划的重要手段。一是适度延迟清算时间，一方面可以减少房地产企业的资本占用，促进企业将资金投入项目，实现资本增值循环；另一方面，企业可以优先考虑税收成本较小的项目，以减少企业的资本占用。但需要注意的是，清算方法需要在国家规定的清算期限内使用。二是合理增加可抵扣金额，可显著减轻税收负担。合理运用清算技能是房地产企业税收筹划的基本条件。

2.利用增加可抵扣项目进行税收筹划

在国内房地产企业土地增值税筹划过程中，需要计算缴纳土地增值税时涉及哪些扣除项目，而房地产开发企业将以税收筹划的形式有效扣除项目金额，从而达到减税的目的。通过这种方法的应用，土地增值税税率将明显低于企业税收筹划前的水平，这将促进房地产行业整体减轻税收负担和财务风险，帮助提高企业经营现金流量，提高经营管理效率。在土地增值税的相关规定中，政府部门的相关政策使房地产企业在很大程度上获得了房地产相关发展的发展方向，也促进了税收筹划理念和模式的创新。

3.合理利用税收范围，选择有利的开发方法

实际上，许多房地产企业会选择与其他公司合作来完成项目的开发和销售，主要包括两种：一种是住房建设行为，另一种是合作开发方式。所谓代建行为，是指房地产开发公司根据客户要求开发房地产并收取代建费用的行为。在代建房模式下，房地产开发公司对建设项目无所有权，只获得代建费劳务收入。由于房地产和土地产权在这种模式下尚未转让，代建费不在土地增值税范围内。开发建屋建设合作模式是指一方出资，一方提供建设服务或土地资源，参与项目开发，无需支付部分土地增值税，建设商品房出售土地增值税，采用这种模式可以减轻房地产企业的税收负担。房地产企业可根据自身财务实力和房地产开发要求，选择与其他方合作，合理减少企业税收，减少土地增值税的缴纳。

4.拆迁补偿的规划

拆迁补偿是房地产行业在开发项目过程中经常遇到的问题。通常，房地产企业补偿拆迁户有三种方式。一是就地安置，将拆迁户安置在就近的房屋内；二是异地安置，为拆迁户在其他地方找房；三是向拆迁户支付相应金额，让拆迁户自行找到可安置的房屋。前两种方法与企业的财政支出关系不大。重要的是，最后一种用货币金额补偿拆迁户的方式。房地产企业在赔偿时，应按照目前的市场报价给予相应的赔偿，不能再按拆迁户买房时的市场价格计算。同时，在赔偿过程中，应将资金记入项目开发成本。不仅如此，在向拆迁户支付赔偿金时，还应逐一对应双方签订的合同和拆迁户的花名册，并向拆迁户索要相应的收据，以确保在缴纳土地增值税时可以根据这些凭证扣除相应的资金。

5.梳理土地增值税清算要点

土地增值税清算有两个重要环节需要注意：一是明确项目收入，二是明确扣除项目。首先，确认收入时，以发票金额为准。无发票或者发票金额未全额开具的，以双方合同为收入确认标准。实际上，企业通常以楼号为分类标准，将房款、销售面积、合同编号等纳入明细表。但有两个方面需要特别注意。一方面，企业仍需根据销售性质对员工福利开发的房地产征收土地增值税；另一方面，在确定住宅类型时，普通住宅的增值额在20%以内免征增值税。其次，在确认扣除项目时，一是停车场、幼儿园等配套设施免费提供给业主，其成本可作为扣除项目扣除。但是，如果有偿提供给业主，予扣除。二是工程竣工后，企业必须扣除部分工程安装费用作为质量保证，但必须有企业开具的正式发票。同时，工程延期造成的土地闲置费用不能作为土地增值税的核算对象。三是扣除企业在销售过程中建造的工人居住的样板房和销售中心。为此，企业在土地增值税清算过程中，需要注意以上几个方面的特殊清算。

做好土地增值税纳税和清算计划，可以帮助房地产企业减少税收支出中的主要项目，提高效率。因此，房地产企业应熟悉相关税收规定和优惠政策，积极研究，制定符合企业真实情况的税收规划计划，确保规划计划的合法性和合规性，不产生税收风险和法律风险，降低企业税收成本，获得更高的价值增加值。