问题的主要表现形式

项目审批环节。一是个别城镇实施规划意识不强。在项目招聘初期，为了留住项目，没有底线满足商家的要求，项目选址更加随意，除了基本农田，项目规划成本高、难度大、时间跨度长，直接导致项目实施困难。二是部分企业存在财务困难，早期投资超负荷，资金短缺，导致项目用地无法上市，审批程序停滞。第三，部分未经批准的建设工程建设周期较长，按照原工程设计标准不符合现行工业建设工程设计方案审查标准（如消防设计不符合规定，不能继续办理施工许可手续等）。第四，为了尽快取得政绩，一些基层干部忽视了土地和规划管理的法律法规，使企业未取得规划审批许可证，甚至急于在不符合规划的区域内开工建设，直接造成非法用地和非法建设，导致后期无法办理土地和规划审批手续。第五，个别城镇新引进的项目未能及时征用土地，导致新法实施后无法通过征用和上市取得土地，项目难以实施。登记发证环节。一是部分建设项目属于历史用地，土地和房地产均为无权来源材料，其使用权和所有权无法确定。二是部分原村办企业没有土地产权来源，然后转让给新企业主。土地为集体土地，补办手续成本较高。私营企业主自愿维持现状，不愿出钱补办土地审批和房地产手续；即使部分地块已转让为国有土地，由于土地产权来源不足，也无法确认登记。而未经批准的房屋根本无法办理相关的建筑审批手续。第三，部分企业未经合同约定擅自改变规划方案建设，直接导致施工指标不能满足土地出让合同的要求，建设项目不能通过竣工验收。四是经常出现一批房屋压宗甚至跨宗现象，导致无法办理产权登记。

问题的主要原因

基层政府重招商轻服务。个别基层政府对引进落地的工业项目关注不够，未能履行“引进、扶上马、送一程”的义务。一些城镇和地区政府甚至挪用企业土地资金，损害了企业利益、基层政府的商业环境和投资信誉。企业个人维权意识淡薄。部分企业将项目的后期审核和补证希望交给镇区政府。但事实上，对于不符合土地利用总体规划的非法土地利用，地方政府无法完善后期土地供应程序。即使通过努力调整规划，也不能满足净土地上市的要求，这必然会增加土地及时上市的难度。同时，未经批准的建设项目未通过建设项目规划方案审查或无方案建设，建成后的工业厂房基本不能满足标准化设计要求，直接导致后期建设项目规划设计方案审查、建设项目规划许可证、建设项目规划验证和土地验证无法正常处理。形成历史原因。首先，历史上形成的一些未经批准的非法土地缺乏确认登记所有权来源的法律依据；其次，在房地产登记改革前，土地和房地产由两个部门管理。一段时间内，两部门实施的政策存在一定差距，测量手段落后，房地产证书基本不匹配。

对策和建议

采取精准措施，积极解决历史遗留问题。针对历史遗留问题，建议地方政府专门出台企事业单位房地产补充办证意见，解决企事业单位房地产登记历史遗留问题。有效解放思想，划定时间节点，低门槛为企业提供补证服务，确保安全底线。各有关基层镇党委、政府也要充分利用有利机遇，全面清理辖区历史建设项目，积极推进企业整改。提高认识，源头控制依法规范用地秩序。在整改遗留问题的同时，要严格遏制各类工程建设项目未经批准的先建行为。全面规范工程建设项目施工许可证，继续有效推动营商环境进入良性发展轨道。盲目督促企业未经批准先建设，在项目建设初期就埋下了后期无法办理许可证的隐患。未经土地利用规划许可，即使项目建设速度快，也难以保证审批和产权登记的顺利进行。因此，基层政府领导必须提高思想认识，树立良性发展思维，牢固树立未经批准不开工建设项目的法治意识。规范建设，新项目尽量使用现有土地。首先，新的《土地管理法》规定，除省级开发区核心区外，工业、商业、商品房等项目不符合征地要求。其次，从审批效率的角度来看，企业征地是最快的股票建设用地审批，因为股票用地不受指标和规划的限制，可以直接收集、存储和上市，市县级可以完成各种审批服务程序。提前介入，提供全过程服务。建议推进工业项目工程设计方案审查业务，授权自然资源规划主管部门行政许可窗口工业建设项目规划设计审批权。城镇或企业可以充分利用项目地块征收或上市期间的差距，积极与规划部门审批窗口对接，帮助企业提供最长的施工许可环节工程规划方案设计提前干预技术服务，设计方案成熟，后期企业退市，签订国有土地出让合同，缴纳相关税费，可以开始土地建设。只有这样，才能从源头上做好服务。