对小产房司法处置方式的探讨。

尽管小产权房并不只是一个法律问题，它更是一个社会问题，仅仅依靠司法机关并不能完全解决小产权房的问题，但是司法不能回避与此有关的法律问题。就司法实践而言，在执行阶段，小产权房法院如何对其采取查封、估价、拍卖、变卖等司法措施？

一是要研究查封问题。小产房的一个显著特点就是没有法定的产权登记机关，因此，如扣押小产权房，因没有法定机关办理查封手续，使小产权房首先要面对的问题。但是，无法定机关办理查封手续并不导致肯定无效的，根据现行法律和最高人民法院的有关司法解释，可办理查封手续的，法院应当将执行裁定书、协助执行通知书送达有关机关，以办理查封手续，不能办理查封程序的，可以通过张贴封条、查封公告、送达查封、查封、扣押等方式予以查封。按照一般的法理原则，对法定财产权机关和当事人送达通知公告以示宣布，这是司法权的体现，因此，在司法实践中，为了体现司法权威性，法院查封措施一般需要有足够的体现来体现查封的执行。因此，在司法实务中，扣押小产权房一般要做到以下几点：一、向被执行人送达查封裁定，告诉A房被查封的事，以及转售或非法处置被扣押房屋的法律后果；其次，在被扣押的财产上贴上封条，考虑到现行法律关于房地一体原则的规定，在被扣押财产的显着位置张贴扣押公告，法庭可以将扣押裁定和协助执行通知书送达小产权房所对应的土地所有人(通常是村集体组织)，如未经法院许可，集体组织不应向被执行人提供转移被扣押财产所需的手续，这样三个方面在事实上便具有与公示公告中法定机关扣押的同等法律效力。

扣押后的评估、拍卖、变卖、以物抵债应当如何进行？按照现有法律及司法解释，对财产的司法处置通常需要由第三方专业机构进行评估或拍卖，经法定程序不能拍卖的，法院应委托专门的评估或拍卖机构对扣押的财产进行评估和拍卖，那么可以依法出售或以物抵债，小产权房自然可以参照适用这些比较详细的规定，无须多言。需要指出的是，考虑到小区产权通常属于集体所有的土地，同时由于小产权房具有特殊的身份依附性，法院也可以对出价人施加身份限制，例如，只有集体组织成员才能参加出价。而且法庭在处置小产权房时对该财产所占用的土地一般不宜一并处置，而仅处置了土地上的房屋，在房屋出售后，买受人与原集体组织签订土地租赁合同或办理相关手续，这种合同或手续一般可以比照被执行人和集体组织原先签订的合同或者原来办理的相应手续进行。如对村集体土地上企业等小产权房确需处置土地的，依照《最高人民法院、国土资源部》建设行政主管部门对人民法院执行工作和国土资源不动产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条规定，对于集体土地使用权的，人民法院与国土资源管理部门达成协议后，人民法院可以裁定对其进行处理，但是，应告知受让人，以便国土资源管理部门办理土地征收和国有土地使用权出让手续，支付土地使用权转让款和相关税费。涉及集体土地的，人民法院处理农村房屋时，应当经与国土资源管理部门协商一致后，办理。

如果上述小产权房在法律程序下不能进行处置，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼程序法若干问题的意见》第302条，法院还可向申请人送达管理程序，为了偿还债务而取得的收益，“强制管理的目的是征得债务人财产的最大可能获益，”为了实现这一目的，管理人需要直接支配和使用债务人的财产，对物业进行强制管理，使其始终保持善意管理的良好状态。但是强制管理比较复杂，国内相关的研究还不成熟，司法实践中很少有操作，本文暂不作详细的探讨。