一、农村房屋买卖合同纠纷现状。

伴随着社会主义市场经济的不断发展，城乡交流日益深入，较高的工资待遇和相对完善的社会保障吸引着越来越多的农民进城打工，进城的农民急切地要处置他们原来的乡间房屋，而外来的人则为了生存，另外，城镇居民为了各种原因打算在农村买房，而农村房屋买卖也因为各种原因而要在农村买房。

因为我国农村土地具有集体所有性质，农民为建设其住房而需要的土地(即宅基地)必须获得其所在村庄的许可，其中，宅基地转让需经政府主管部门的行政批准，而且宅基地上的房屋交易关系至今还没有具有较高的规范性法律文件进行调整，对农村房屋买卖合同纠纷没有直接法律指导。近几年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷呈上升趋势。怎样处理这类纠纷已成为司法实践中亟待解决的问题。

农村房屋买卖合同法律效力之分析。

(一)农村房屋买卖合同的效力。

1.农村房屋买卖合同被撤销。

其原因是：

(1)《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村每个村民只可拥有一块宅基地，且此宅基地面积不得超过其所在直辖市、省或自治区的规定。

(2)《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：不得为非农业建设转让集体土地使用权。如准许农村房屋买卖，则将房屋项下宅基地使用权同时出售，这与第63条规定不符。

(3)《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：变更土地所有权和使用的，应办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：如果转让导致土地使用权转移的，应向土地所在地的土地行政管理部门申请，土地变更登记，由原土地登记机关办理，使用权变更登记。如未办理过户登记，房屋买卖合同即无效。

(4)《关于加强土地转让管理禁止炒地的通知》第2条规定：农民不得将农村房屋出售给城市居民，城市居民不得占用农民集体土地建造房屋，相关部门不得给予土地使用证和房产证。

2.认为农村房屋买卖合同是有效的。

其原因是：

(1)宪法规定：中华人民共和国公民在法律面前人人平等。农民、城市居民、本村人、外地人均为我国公民，在法律上均享有同等权利，均应履行法律规定的平等义务，承担同等的法律责任。该法不因买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区别对待。

(2)《关于对社员居住地问题作一些补充规定的通知》第2款规定：社员有买卖房屋的权利。房产出售后，其宅基地使用权转让给买方，但仍属集体所有。该条规定，农民有权买卖农村房屋，并在房屋买卖完成后，宅基地使用权一起转让。

(3)最高人民法院[1992]民他字第8号批准的农村房屋买卖合同，按照约定交付房款并管理房屋。

㈡农村房屋买卖合同效力之法律分析。

1.农民买卖农舍的法律效力。

(1)农村房屋买卖合同在同一集体经济组织成员之间的法律效力。在同一集体经济组织成员之间，受交易主体地位和土地权利的影响较小，同一集体经济组织成员之间签订的农房买卖合同有效。其原因在于：首先，宪法和其他法律规定，人们对自己的房子拥有所有权，并有权自行处分、转让。该法第30条第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋拥有所有权，在法律上有权占有、使用、收益和处分。出售是一种处置方式。其次，法律并未禁止农村房屋买卖，而且有许多法律、法规规定农村村民可以买卖自己的房屋。我国土地管理法第62条规定，农村村民可以变卖房屋，但再次申请宅基地的不予批准。

(2)农村房屋买卖合同在不同集体经济组织成员之间的法律效力。对农村房屋买卖合同效力的认定，目前尚无定论，有些认为是有效的，有些认为无效。其原因在于宅基地属于农民集体所有，宅基地是农村集体经济组织成员所享有的权利，不得转让。在处置农村住房的同时，还会对农村宅基地进行处置，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人并非居住地农村集体经济组织的成员，没有权利享有村集体土地使用权，因此买卖合同无效。这一看法并非完全正确。原因在于：首先，宪法、法律和国家政策都没有禁止农民在外地买房子。农村房屋出售给城市居民是国家政策，但并未规定村民不得出卖给集体经济组织。其次，我国法律没有禁止农民在购买住房的同时获得宅基地使用权。一块地及其房屋是两个分离的客体，即使受让人在购买农村住房时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的有效性。其三，集体经济组织成员间买卖房屋，有利于农村社会经济发展。农村房屋买卖合同在不同集体经济组织成员间具有效力。

2.城镇居民购买农房的法律效力。

(1)城镇居民购买农村住房的一般法律效力。我们国家的法律、法规对农村房屋是否可以转移到城市居民的身份不明。但是在我国，党和国家的政策却是举足轻重的。在法律没有明文规定的情况下，国家政策明确禁止市民购买农村房屋，因此，在法律没有明文规定的情况下，农民购买农村房屋是不符合政策的。与此同时，由于农村房屋买卖涉及农村集体土地所有权和使用权，而农村集体土地权利又具有身份性，仅限于农村集体经济组织成员。对集体所有的土地转让行为，城镇居民购买农村住房造成宅基地使用权转让的行为，严格限制宅基地使用权的使用。总之，城镇居民购买农村住房合同原则上无效。

(2)城市居民在购买农村住房合同时的特殊情况。在特殊的情况下，城镇居民购买住房合同原则无效，但不排除这类买卖合同的效力。

首先，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女均为所购住房所在地农村集体经济组织成员，由家庭成员共同出资购买，共同居住，该农村集体经济组织也同意房屋买卖合同，农村房屋买卖合同无效。

其次，出卖人将宅基地上的房屋卖给城镇居民之前，其宅基地已被征用为国有土地，而原来是农民身份的出卖人也随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同也已改变。

其三，城镇居民在购买了农村住房后，将户口迁移到住房所在地，并申请加入当地农村集体经济组织，成为农民的，农村房屋买卖合同有效。

四是城镇居民购买农村住房后，如已购买的住房已经有关部门批准，经当地农村集体经济组织同意，办理房屋所有权、宅基地使用权变更手续，并取得合法权属证明的，农村房屋买卖合同有效。