(1)美国土地发展权转让制度。

20世纪60年代，土地发展权的概念被引入美国。1968年，纽约首次在其标志性建筑保护法案中引入土地发展权转让机制。[32]20世纪70年代，许多美国州开始启动土地发展权转让项目。到2007年，至少有181个项目在33个州实施。[33]在美国，土地发展权自然与土地分区管制密切相关。分区管制中的土地开发利用要求和条件是设定土地发展权的依据，土地发展权转让是实施土地分区管制的有效、灵活的制度手段。在土地分区管制下，法律赋予所有土地平等的定额发展权，但开发建设工作只能在建设规划区进行，建设规划区以外的土地发展权只能通过转让实现。土地发展权转让的法律依据是，土地产权是由不同的权利组成的，可以单独分离。[34]市场机制下的土地发展权转让可以实现土地开发增益与土地所有权的分离，从而将土地开发引入更合适的地区，实现保护农业价值高、环境敏感、战略开放空间的目标。

在土地发展权转让制度中，先将土地地进行分区，然后将转让区的土地发展权转让给转让区。一旦转让区地块的土地发展权被购买，该地块将永远不会被开发，而转让区地块上可以建造的建筑面积是两个地块土地发展权的总和。[35]转让区和转让区具有明确的地理范围。转让区是一个土地保护区，一般根据环境、生态、文化和农业发展来确定。转让区是指导的城市发展区。其地理空间范围一般根据城市发展方向、城市基础设施建设、城市经济空间聚集等划其土地开发密度和强度因转让土地发展权而变得更高。[36]转让区只能转让土地发展权，不能转让，以避免或减少土地开发，以实现土地保护的目的。相反，转让区只能转让。

开发商只能在转让区从事土地开发投资，必须与转让区的土地所有者进行土地开发权交易。政府一般不干预发展权交易的具体流程。在一些州，城市通过中介机构建立了发展权市场，并进行了公开交易。政府有时会向土地所有者购买发展权，或者接受土地所有者的发展权捐赠。为了保护农业用地、开放空间、环境敏感地区和历史遗迹，政府可以在土地所有者自愿购买特定地区的土地开发权。在一些州，市规定必须以政府部门为中介。例如，芝加哥由市政当局建立了发展权市场，并通过征收或购买获得发展权，然后转售给准予高强度开发的地块所有者。新泽西州于1993年成立了土地开发权转让银行，证券化了发展权。该证券需要注册，并可以在市场上自由出售。纽约的柏林发展权银行也是如此。[37]政府支付土地开发权价格后，土地仍归原所有人所有，但其开发利用受到限制。如果土地所有人改变主意，想要开展非农业开发和建设，他们需要从政府那里购买土地开发权。这样，土地开发权、农业用地、开放空间、环境敏感区和历史遗迹就得到了永久保护。

(2)启示英美土地发展权制度。

从英国和美国的实践来看，法律建立土地开发权是基于对土地的任意限制。如果土地开发没有限制，就没有土地开发权制度。土地规划、分区控制、使用控制和土地征用都是对土地自由开发的限制。在这些制度出现之前，土地使用的变化或利用的提高直接取决于土地所有者的主观意愿，其发展增益当然属于土地所有者。为了满足土地使用控制和多元化三维开发利用的需要，英国和美国逐步发展了土地开发权制度，从控制土地使用和土地利用的变化。由于英国和美国实行土地私有制，私有权的概念占绝对优势，国家公共权力很难直接控制土地开发，因此土地开发权已成为一种很好的手段和机制。