投资性房地产金融风险度量

 

财务风险衡量是通过计算相关指标或建立模型来估计识别的财务风险，建立财务预警系统，为风险决策提供科学依据。如果工人想做好工作，他们必须首先磨砺他们的工具。衡量指标是风险程度的基本载体，是建立风险衡量框架、指导风险决策的支撑工具。因此，选择合适的衡量指标尤为重要。投资性房地产对客观经济环境的敏感性要求投资者利用经济指标从宏观上把握其财务风险。同时，财务风险的衡量最终应以财务指标的灵活分析和应用为基础。因此，投资性房地产财务风险的衡量框架将从经济指标和财务指标两个方面构建。

 

(一)经济指标

 

描述房地产市场状况的经济指标很多，如价格、租金、租金增长率、交易量、空置率等。这些指标可以衡量房地产的繁荣周期和周期，统计数据更容易获得。

 

然而，作为投资性房地产金融风险的衡量指标，本文认为空置率是最优的量化指标，分析空置趋势也有助于确定潜在项目的“稳定利用率”。所谓的“稳定利用率”是指项目启动后的年度利用率。这是评估项目可行性的一个重要因素。

 

(二)财务指标

 

现金既是资本又是报酬。财务风险管理的出发点是资本增值，立足点是减少损失，获得报酬，最终由现金反映。因此，财务风险管理应以现金流为基础。

 

从物业持有人的角度来看，股权现金流量法应用于投资性房地产的现金流量分析。现金流包括流出和流入，投资性房地产的现金流（投资成本）主要是初始投资（包括购买价格或建设成本）、投资性房地产现金流入（投资回收）包括税后现金净流量和税后处置收入。