投资性房地产金融风险控制

 

由于投资性房地产的特殊性，个人投资者和小型散户投资者的财务风险控制注重防范；对于长期持有房地产的房地产开发商，可以对房地产进行整体业务规划，其财务风险控制原则是“防范+控制”。

 

（1）投资前的准备工作

 

投资前的准备工作是否充分，直接关系到投资后房地产的经营状况。因此，它被视为财务风险控制的基本内容。投资前的准备工作主要包括判断投资切入点和做好市场分析两个方面。

 

1.判断投资切入点。利用房地产市场的繁荣周期来判断投资性房地产的切入点。市场供需平衡与不平衡是市场繁荣的两种表现形式，因此反复发生形成了繁荣周期。房地产繁荣周期也是由供需波动引起的。经济活动是周期性的，对空间的需求也是周期性的。由于施工时滞等原因，供给往往落后于需求的变化，因此空置率和价格/租金会波动。它们决定了房地产投资的回报率和风险水平，极大地影响了房地产投资的财务成败。

 

2.做好市场分析。投资应以市场分析为出发点。市场分析是分析市场客观环境、同级别、同类型投资房地产的市场需求和竞争对手。投资性房地产的市场分析是在供需分析和未来市场增长潜力分析的基础上，确定以下环节：（1）选择投资类型，（2）市场定位，即确定潜在承租人的水平，是面向高端市场还是面向中低端市场（3）选址、房地产的区域性和长期投资决定了选址的重要性。

 

（二）持有期间财务风险控制

 

在物业持有期间，投资者应关注房地产繁荣周期及其宏观周期，根据市场阶段调整业务决策；微观上遵循财务预警指标测量系统，定位风险根源。本文详细介绍了房地产繁荣周期及其周期对投资性房地产决策的影响及应采取的措施。以下是根据财务预警指标测量系统指定的方向可能采取的财务风险控制措施。如果系统预报没有警报，投资者可以继续持有物业，加强预防；如果系统预报警报，投资者应分解财务指标，找出核心问题并解决。业务预警指标的监测指标包括四个：租金净收入比、租金回报率、业务净收入和应收账款，其中租金净收入比由业务净收入和租金共同确定，租金和业务费用决定业务净收入；租金回报率由租金和房地产价值共同确定，房地产价值由客观环境决定，与物业管理无直接关系；应收账款与租金损失直接相关，可能成为租金的抵扣。分解后，商业预警指标的决定因素是租金和营业费用。增加租金收入和降低营业费用是控制经营风险的基本渠道。融资预警指标主要与融资结构有关，完善融资结构是控制融资风险的基本渠道。