完善房地产开发企业会计规范的对策

1. 正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应当符合法律标准和专业标准两个标准。

（1）法律标准。法律标准淮河是指我国有关法律法规规定的房地产销售必须满足的条件或标准淮河：以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或者未按照出让合同规定投资开发的，权属有争议的，未依法登记取得权属证书的，不得出售。不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发，甚至取得了相关报酬，转移了风险，也不能作为收入确认。法律标准淮河是专业标准的前提。

（2）专业标准。专业标准是指会计准则和会计制度中规定的商品销售收入确认标准，即收入确认的四个必要条件：企业将商品所有权的主要风险和报酬转移给买方；企业不控制销售商品；与交易相关的经济利益可以流入企业；可以可靠地计量相关的收入和成本。在上述规定中，收入确认以风险和报酬的本质转移为标准，理论上是合理的，但由于房地产行业销售方式的多样性和复杂性，实际工作中难以确认收入。

笔者认为，房地产销售合同是房屋竣工前的预售行为，无论是否收取款项，都不属于实际销售业务。因此，签订预售合同并收取预付款不符合收入确认条件，不能作为销售实现的依据；签订正式的房屋销售合同就像一般工商企业的产品销售合同一样，从法律意义上讲，这只是一种合同。房屋未经买方验收认可，商品所有权的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合《企业会计准则-收入》的有关规定，因此无法确认收入；买受人取得商品房产权证的环节比较特殊。虽然房地产商品最终以产权证上权利人主体的更换为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前需要支付土地出让金并取得土地使用证，并取得预售许可证，取得项目相关部门竣工验收销售许可证，签订正式房屋销售合同，向客户收取房价，交付买方办理产权转让手续，产权证书涉及房地产管理、土地管理等政府相关部门，产权证书时间不由开发企业控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，也不符合收入确认原则。如果在这个时候确认收入，就会导致收入滞后，这也不符合收入确认的原则。因此，虽然房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并不是确认收入的必要条件。

2. 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本的比例

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位和销售收入不匹配的特殊问题。即当开发房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、位置、地板、方向等因素制定计划销售价格作为成本分配标准。

（1）实际价格成本率法是在季度前两个月根据实际价格乘以计划销售成本等于季度末销售成木的方法进行调整。具体操作顺序为：分类明细账按开户、竣工时间相同或相似的项目设置账户，在分类明细账的基础上，按计划价格相同的房屋分类设置账户，分别设置不同的价格。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记录的当月实际销售额乘以计划销售成本率计算当期成本结转数，只登记销售房屋数量，季度末未销售房屋计划价格乘以计划销售成本率计算月末保留成本，销售成本采用倒挤方式结算。该方法适用于大型房地产企业的发展。其优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定的误差，不能及时、准确地提供详细的成本信息。

（2）计划价格成本率法是始终按计划价格乘以计划销售成本率进行结转。只要开发建设项目已经办理了竣工决算手续，商品房成本就可以根据建筑、楼层、单元确定，甚至每平方米的建筑面积成本也可以计算出来。因此，账户可以根据单位设置，也可以将每平方米建筑面积成本相同的商品房分类纳入同一账户。销售成本按单位设置账户的房屋号直接结转。按每平方米建筑面积成本分类的，销售成本可按销售面积乘以每平方米建筑面积成本计算。该方法的缺点是结转工作量大，但遵循一致性原则，提供信息可靠及时，结转成本工作量可分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

3. 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息内容

（1）增加土地储备和成本构成的信息。土地成本在房地产开发成本中的比例一般占很大比例。因此，土地储备和土地储备的成本状况在一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量高质量、低价土地储备的企业来说，低土地成本本身隐含着巨大的利润。土地出让市场向招标拍卖过渡后，与其他公司相比具有固有的竞争优势，未来三到五年能够保持良好的增长，具有一定的投资价值。信息用户无法通过企业披露的土地使用权总额来判断其土地储备信息。因此，有必要在房地产开发企业财务报告附注中增加土地储备和披露成本。

（2）增加子项目现金流信息的披露。建议在财务报告附注中增加子项目现金流信息，即以企业每个开发项目为基本单位，披露开发经营过程中形成的经营活动现金流，包括销售房地产收到的现金、购买工程材料和支付工资，提高现金流信息的有用性。

（3）注意质量保证金和风险的披露。房地产开发行业的特点——具有高风险，应在会计信息披露环节得到充分披露。具体来说，一方面要建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证。但鉴于房地产商品的长期性和高价值性，房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业的产品质量保证金的区别在于保证金金额较大，保证期较长。因此，企业应根据开发项目的具体情况提取质量保证金，并计入项目成本，以提高应对风险的能力。另一方面，应在其财务会计报告中充分披露其各种风险，而不仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报告附注中增加风险披露的内容，解释企业仍在开发的土地和工程项目面临的开发风险、融资风险和土地风险，提高风险的透明度。