随着我国市场经济的逐步完善，新的会计制度和会计准则不断出台。对于房地产开发企业来说，适用的会计制度和会计准则主要包括企业会计准则、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》，如何结合企业自身特点，完善现有的会计方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。作者从以下几个方面讨论了当前房地产企业会计中存在的问题及其改进方法。

房地产开发企业会计存在的问题

1. 房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售有两种，一种是自行开发和销售，另一种是提前与买方签订合同，按合同要求开发。对于后者，应按照施工合同的标准确认收入。对于企业自主开发的房地产商品，由于开发周期长，成本巨大，其商品价值较高。这些特点决定了房地产商品的销售往往采用预售、分期付款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是先取得预售许可证和销售许可证。在此基础上，一般需要经过签订预售合同、预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格、交付买方验收确认、收取房款、办理产权转让等销售环节。因此，与其他生产收入相比，房地产收入的确认具有一定的特殊性。《房地产开发企业会计制度》规定，结算账单作为房地产开发企业收入确认标准提交给买方，相对简单，适合实际操作，但不反映销售本质，理论不合理；《企业会计制度》和《企业会计准则收入》规定风险和报酬的实质性转移作为收入确认标准，理论合理，但要求会计人员具有较高的专业判断能力。如何在会计实践中使用这一标准是混乱的。核心问题是哪个环节应该确认为收入。差异的重点是商品房所有权的重要风险和报酬是否已经转移。

2. 房地产开发企业商品成本与价格不匹配

首先，房地产开发企业生产周期长，开发项目从土地开发到确认收入短1~2年，长4~5年，不可避免地使企业投入产出比例分阶段不合理；项目建设期投入大量资金，大量费用计入当期；由于项目尚未完成，即使开发产品已预售，预售资金也不能确认为收入，结果难以应用比例原则。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设项目，销售以楼层或户型为单位，导致单层或户型的价格明显与其成本不匹配。与同一结构的房屋一样，低层建筑的施工成本低于高层建筑的施工成本，但低层建筑的销售价格高于高层建筑的销售价格；另一个例子是，虽然“丁字”建筑的成本与地板相同，但由于方向不同，价格也有很大的不同。

一般来说，房地产开发企业的成本结转方法是将当期竣工后核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得到每平方米的建筑面积成本，然后乘以销售面积得到当期的销售成本。平均计算结果不考虑房屋楼层和朝向因素，经营结果不真实。

3. 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业的投入产出周期具有很强的特殊性，在会计年报中往往表现出较大的业绩波动——项目建设期内业绩不佳。验收销售后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还可以，但一个项目往往要跨4、5个会计期，不适用一般公司绩效评价指标，如净利润指标不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，特别是上市公司，可能误导投资者。经营状况良好的开发公司净利润可能很小甚至负，但在建项目较多，预售情况良好，现金流状况良好，盈利能力强。同样，盈利公司也可能处于危机之中：面对施工质量造成的巨额赔偿、大量银行贷款到期无法偿还、未结清担保、市政规划调整、土地价格变化等；因此，评价房地产开发企业的业绩，不要以指标论质量、资质信誉、实力、现金流量、资产质量、更重要的表外风险等。当然，这取决于我们会计同事对会计信息的真实反映和充分披露。